계약갱신청구권제 실전 활용법 – 2025년 최신판

계약갱신청구권제 실전 활용법 – 2025년 최신판

계약갱신청구권제, 어떻게 써야 보증금을 지킬 수 있을까?

2025년, 세입자가 반드시 알아야 할 ‘내 권리’ 제대로 쓰는 방법

 

 

“2년 더 살고 싶었는데, 집주인이 안 된다고 했어요”

그 말이 정말 법적으로 가능한 걸까?

전월세 계약이 끝날 무렵, 세입자와 집주인 사이에는 늘 민감한 문제가 생깁니다.
보증금 인상, 재계약 여부, 이사 통보, 퇴거 요청 등 정말 다양한 갈등이 반복되죠.

그런데 많은 세입자들이 자신이 가진 중요한 권리 하나를 제대로 행사하지 못합니다.

바로 계약갱신청구권제입니다.

이 제도는 2020년에 처음 도입됐고, 2025년 현재까지도 여전히 유효하게 적용되고 있습니다.

 

하지만 막상 사용할 땐 “언제, 어떻게 말해야 되는지”, “거절당하면 어떻게 되는 건지”
명확하게 알고 있는 사람이 거의 없습니다.

지금부터는 2025년 기준으로 계약갱신청구권제의 실제 활용 방법, 세입자가 꼭 챙겨야 할 포인트와 오해가 많은 질문들까지
완전히 정리해드릴게요.

 

 

계약갱신청구권제란?

세입자가 기존 임대차 계약이 끝난 후, 한 번에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

임대인은 정당한 사유가 없다면 이 요청을 거절할 수 없습니다.

즉, 내가 집주인에게 “한 번 더, 2년 연장하고 싶습니다”라고 말하면 집주인은 웬만해선 이를 받아들여야 한다는 뜻입니다.

 

 

2025년 현재, 제도 적용 범위

항목	내용
대상	주거용 전세·월세 계약 (상가 계약 제외)
횟수	1회에 한해 2년 연장 가능
방식	임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 청구해야 함
조건	기존 임차인이 계속 거주 중이어야 함 (전출하면 청구권 소멸)
예외	집주인이 실거주 예정일 경우 거절 가능 (단, 입증 필요)

 

 

사용 시기: 언제 말해야 할까?

계약갱신청구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 연장 의사를 ‘명확하게’ 표현해야 합니다.

너무 일찍 말하면 효력 없음 너무 늦게 말하면 거절당할 수 있음

 

예시

• 계약 종료일: 2025년 10월 31일 → 사용 가능 기간: 2025년 4월 30일 ~ 8월 31일

 

 

이렇게 말하면 됩니다 (통보 예시)

“계약 만료일이 다가와 계약갱신청구권을 행사하고자 합니다.
보증금, 월세 등 현재 조건으로 2년 연장을 원합니다.
답변 부탁드립니다.”

 

카카오톡, 문자, 이메일 등 ‘기록이 남는 방식’으로 보내야 하며, 전화로만 말하고 끝내면 나중에 법적 분쟁에서 불리할 수 있습니다.

 

 

집주인이 거절할 수 있는 경우는?

다음과 같은 경우에는 집주인이 계약 연장을 거절할 수 있습니다.

거절이 가능한 사유

1. 집주인 본인이 실거주할 계획이 있음 → 단, 거짓이면 손해배상 대상이 될 수 있음
2. 임차인이 2회 이상 임대료를 연체했음
3. 집을 철거하거나 재건축할 계획이 있음
4. 기타 중대한 계약 위반 사실이 있음

하지만 단순히 보증금을 더 받고 싶다거나, 다른 세입자를 들이고 싶다는 이유만으로는 거절 불가능합니다.

 

 

임대료 인상은 가능한가?

가능합니다. 단, ‘5% 상한제’가 적용됩니다. 즉, 기존 보증금 또는 월세 기준에서 5%까지만 올릴 수 있음

예시

• 현재 보증금 1억 원 → 연장 시 최대 1억 500만 원
• 현재 월세 60만 원 → 연장 시 최대 63만 원

※ 단, 조정대상지역이 해제된 일부 지역은 제한 없음 → 확인 필요

 

 

자주 묻는 질문 (Q&A 형식 요약)

계약서에 갱신청구권 사용한다고 써야 하나요?

아니요. 말로 해도 효력 있지만, 기록이 남아야 하므로 문자나 이메일 권장

갱신청구권을 썼는데, 집주인이 실거주한다고 거절했어요

실제로 입주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대하면 ‘허위 실거주’로 손해배상 청구 가능 (2년치 월세 + 위약금 등)

이미 한번 계약 연장했는데, 또 갱신청구권 쓸 수 있나요?

아니요. 이 권리는 1회만 사용 가능

계약서에 “갱신청구권 포기한다”고 써도 되나요?

불가능합니다. 법적으로 보호되는 권리는 계약으로 포기할 수 없습니다.

 

 

갱신청구권 행사 체크리스트 (캡처용)

항목체크
계약 종료일 기준 6~2개월 사이에 통보했는가?
문자·이메일 등 기록이 남는 방식으로 통보했는가?
집주인이 실거주를 주장할 경우 입증자료를 요구했는가?
인상률이 5%를 초과하지 않았는가?
1회만 행사했는가?

 

 

 

실제 사례

“계약 연장하려 했는데 집주인이 무조건 나가라고 했어요.
근데 제가 문자로 갱신청구권 행사 의사 밝혀놓은 게 있어서
결국 2년 연장하고 5%만 인상됐습니다.”
– 경기 성남시 세입자 김OO 씨

 

 

 

계약서를 쓰는 것도 중요하지만, ‘권리를 행사하는 법’을 아는 게 더 중요합니다

계약갱신청구권제는 세입자가 가진 몇 안 되는 강력한 법적 권리입니다.
하지만 이 권리를 쓰지 못하거나, 쓰려다가도 밀리는 경우가 너무 많습니다.

• 시기를 놓쳐서 못 쓴다거나
• 전화로만 얘기해서 증거가 없다거나
• 실거주 주장에 그냥 포기해버린다거나

이제는 세입자도 똑똑해져야 합니다.
2025년, 내 보증금과 내 거주권은 내가 먼저 말하고, 정확히 행사할 때 지킬 수 있습니다.