깡통전세 진짜 피해 이유 – 2025년 현실 정리

깡통전세 피해, 왜 당하는 걸까?

2025년에도 여전히 보증금을 날리는 진짜 이유들

 

 

깡통전세 진짜 피해 이유 – 2025년 현실 정리

 

 

“등기부등본도 봤고 중개사도 믿었는데요…”

그런데 전세보증금은 돌려받지 못했습니다. 부동산 계약 전, 많은 사람이 ‘조심해야 한다’는 걸 알고 있습니다.
등기부등본도 보고, 전입신고도 하고, 확정일자까지 받습니다. 하지만 그렇게 해도 깡통전세에 당하는 사람이 줄지 않고 있습니다.

2024년 기준, 깡통전세 피해 접수는 연간 1만 건 이상, 2025년 현재도 그 수는 줄지 않고 있는 상황입니다.

왜 이런 일이 계속 반복되는 걸까요?

이 글에서는 부동산 계약 현장에서 실제로 깡통전세에 당하는 진짜 이유들, 즉 ‘표면적으로는 안전해 보여도 위험한 상황들’을 정리합니다.

 

 

깡통전세란?

깡통전세는 집의 매매가 – 기존 대출금 < 전세보증금인 상태를 말합니다.

즉, 집주인이 집을 팔아도 전세금을 전부 돌려줄 수 없는 상황이라는 뜻입니다.

예를 들어 집 매매가 1억 원 은행 대출 5,000만 원 전세보증금 7,000만 원이면?

→ 집이 경매로 팔려도 세입자는 2,000만 원을 날릴 수밖에 없습니다.
이게 바로 깡통전세의 구조입니다.

 

 

“보증금보다 집값이 낮기 때문”

전세 계약을 할 때 대부분 세입자는 보증금이 집값보다 낮을 거라고 생각합니다.

하지만 문제는 시세보다 훨씬 높은 전세금으로 계약하는 구조가 생겨날 수 있다는 겁니다.
특히 빌라나 신축 다세대주택에서 이런 일이 자주 발생합니다.

건물 시세는 1억인데, 전세보증금이 1억 500만 원?

이건 무조건 위험 신호입니다.
집을 팔아도 보증금을 못 돌려주는 구조는 깡통전세의 전형입니다.

 

 

“소유자는 있지만 대출이 너무 많다”

등기부등본을 봤는데 소유자 이름도 정확하고 문서상 큰 이상이 없어 보이더라도 근저당(담보대출)이 과하게 잡혀 있으면 위험합니다.

예: 집 시세 1억 5천만 원 근저당 1억 3천만 원 → 이때 세입자가 1억 전세 계약?

→ 위험한 계약입니다.
집이 경매로 넘어가면 대출은행이 먼저 회수하고, 세입자는 남은 돈에서 돌려받아야 하는 구조입니다.

 

 

“시세보다 전세금이 높은 구조로 물건이 계속 돌고 있다”

일부 지역, 특히 신축 빌라 밀집 지역에서는 매매가보다 전세금이 높은 물건이 반복 거래됩니다.

이걸 ‘전세 끼고 집 사는 갭투자 구조’라고 하죠.
문제는 투자자들이 이 전세금을 받으려고 가짜 계약, 허위시세, 전세사기 조직과 연계하는 경우가 있다는 겁니다.

전세 사기 피해자의 대부분이 “주변보다 싸고 좋아 보여서 들어갔어요.” → 실제로는 시세를 조작한 깡통 물건이 많습니다.

 

 

“임대인 신용상태나 세금 체납 정보를 모르기 때문”

집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 경우는 단순히 집 시세 때문이 아니라 세금 체납, 파산, 압류 등 개인 신용 문제 때문인 경우도 많습니다.

이럴 땐 어떻게 해야 할까?

• 임대인의 국세 체납 확인 → 세무서에서 요청 가능
• HUG 보증보험 가입 거절 여부 확인
  (가입 거절된 집은 보증 위험성이 높음)
• 국세 체납 압류 내역 등기부등본상 표시 여부 확인

 

 

“보증보험을 안 들었다”

전세보증금을 가장 확실하게 지키는 방법은 보증보험(전세금 반환보증)에 가입하는 것입니다.

하지만 대부분의 세입자는 "그거 꼭 해야 돼요?" "중개사도 말 안 해줬는데요?" 라고 하며 그냥 넘어갑니다.

2025년 현재 보증보험 가입률은 전체 전세 계약의 약 30~40% 수준, 대부분 깡통전세 피해자들은 보증보험에 가입하지 않은 상태에서 당하고 있습니다.

 

피해 줄이기 위한 현실적 방법 4가지

구분	할 일	설명
1	등기부등본 확인	근저당·소유자·시세 체크
2	HUG 또는 SGI 보증보험 가입	세입자 개인도 직접 가입 가능
3	전입신고 + 확정일자 즉시 처리	임차인 보호 우선순위 확보
4	주변 시세 비교	KB부동산 / 국토부 실거래가 기준 확인

등기부등본과 시세, 보증보험만 확인해도 대부분의 깡통전세는 피할 수 있습니다.

 

 

깡통전세가 의심되는 상황 체크리스트

1. 전세금이 집 시세와 거의 비슷하거나 높다
2. 집이 너무 신축인데 주변보다 전세가가 낮다
3. 계약서상 특약이 거의 없다
4. 보증보험 가입을 중개사가 피하거나 회피한다
5. 집주인이 다주택자거나 투자목적 보유자다
6. 등기부등본에 근저당이 많고, 집이 자주 거래됐다

이 중 2개 이상 해당된다면 계약을 재검토하거나 보증보험 없이는 절대 계약하지 말아야 합니다.

 

 

피해자 실제 사례

“전세금 9천만 원으로 신축 빌라 들어갔는데, 집주인이 파산하고 연락두절. 보증보험도 안 들어서 3년째 돈을 못 돌려받고 있어요.”
– 서울 강서구 피해자

“계약할 때 시세보다 싸고 좋아 보였는데, 지금 보니 집값이 8천만 원밖에 안 하더라고요. 전세금은 9천… 깡통 맞죠.”
– 인천 남동구 20대 직장인

 

 

전세는 절대 ‘믿음’으로 계약해서는 안 됩니다

깡통전세는 집이 무너지거나 임대인이 도망가서가 아니라, 문서상 권리구조와 금액의 불균형 때문에 발생하는 구조적인 문제입니다.

그리고 그 구조를 계약 전에 세입자가 확인하고 거를 수 있는 방법은 충분히 있습니다.

• 등기부등본
• 시세 비교
• 보증보험 가입
• 특약사항 명확히 기재
• 입주 즉시 전입신고 + 확정일자 처리

이 다섯 가지만 지키면 2025년에도 깡통전세로부터 자신을 지킬 수 있습니다.