전세 계약 실수담 5가지! 실제 사례로 배우는 보증금 지키는 방법 [2025 최신]

전세 계약하다 진짜 당한 사람들 이야기

2025년에도 반복되는 전월세 실수들, 당신은 피할 수 있습니다

“그땐 몰랐어요. 그냥 다들 그렇게 하는 줄 알았죠.”

전월세 계약은 한번의 서명, 그 뒤로는 몇 천만 원이 오갑니다

이사나 집 구하기는 일상적인 일 같지만, 사실 그 안에는 수많은 ‘계약 리스크’가 숨어 있습니다.

뉴스에서 깡통전세나 사기 사건이 나올 때면 “저건 나랑은 관계없는 얘기야” 하고 넘기게 되죠.
하지만 실제 피해자들의 이야기를 들어보면 그들은 하나같이 “계약할 땐 아무 문제 없어 보였다”고 말합니다.

2025년 현재도 전세·월세 계약에서 세입자들은 똑같은 실수를 반복하고 있습니다.

지금부터는 실제 사례 기반으로, 많이 발생하는 실수 5가지와 그 예방법을 한번에 정리해드릴게요.

 

 

실제 사례 기반으로, 많이 발생하는 실수 5가지와 그 예방법

 

 

 

확정일자만 받고 전입신고를 안 한 A씨

서울 마포구에 살던 30대 직장인 A씨는 계약 후 동사무소에서 확정일자만 받고 전입신고를 안 했다.

“전입신고는 나중에 천천히 하려고 했어요. 중개사도 ‘나중에 해도 된다’고 했고요.”

 

하지만 불행히도, 집주인이 세금 체납으로 집이 경매에 넘어갔고, A씨는 대항력 없이 ‘순위에서 밀려’ 보증금 일부를 날렸다.

배운 점:

• 확정일자 + 전입신고는 반드시 동시에 해야 순위는 입주와 전입신고 기준으로 정해짐
• 계약 직후 입주하는 날 즉시 동주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청

 

 

중개사만 믿고 등기부등본을 안 본 신혼부부 B씨

결혼을 앞둔 신혼부부 B씨는 신축 빌라 전세를 계약하면서 중개사에게 등기부등본을 요청하지 않았다.

“중개사님이 알아서 해주실 줄 알았어요. 등기부등본 보는 법도 몰랐고요.”

 

결과는… 계약한 집은 집주인이 대출을 1억 넘게 끼고 있었고, 실제로는 깡통전세 상태였다.
입주 후 보증보험도 거절됐고, 이사 두 달 만에 퇴거 결정.

배운 점:

• 등기부등본은 무조건 최신본으로, 직접 확인할 것
• 소유자, 근저당(담보대출), 가압류 등 꼭 체크
• 전세금이 시세와 너무 비슷하면 의심

 

 

특약사항을 안 적은 대학생 C씨

첫 자취에 나선 대학생 C씨는 계약서 특약란이 비어 있었지만 별 생각 없이 사인했다.

“보일러, 에어컨 이런 건 다 기본으로 잘 되겠지 했어요.”

 

하지만 이사 당일 보일러가 아예 작동하지 않았고, 에어컨은 고장 상태였으며, 임대인은 “그건 너가 고쳐야지”라고 일축했다.

배운 점:

• 특약란은 절대 비워두면 안 됨
• 주요 설비 정상 작동 보장 / 수리 책임 분담 등 꼭 명시
• 구두 약속은 의미 없음 → 문서에 남겨야 보호됨

 

 

계약서 사본을 안 받아둔 D씨

전세 계약 후 D씨는 계약서 사본을 받지 않고 그냥 나왔다.

“중개사님이 알아서 보관하시겠지 싶었어요.”

 

그러다 보증금 반환 분쟁이 생겼고, 특약 내용, 입주 조건 등 아무 증거가 남아있지 않았고 결국 법적 분쟁에서 불리한 상황에 놓였다.

배운 점:

• 계약서 사본은 무조건 직접 보관 + 사진 촬영
• 요즘은 전자계약 시스템 이용 시 더 안전
• 문서 기록 없으면 아무리 진실이어도 입증 불가

 

 

보증보험도 안 들고 전세 계약한 E씨

경기도 안양의 E씨는 전세금 9천만 원에 신축 빌라 전세로 입주. 보증보험은 귀찮고 비용 아깝다고 생각해 들지 않았다.

“중개사도 별말 없었고, 보증보험은 필수가 아닌 줄 알았어요.”

 

6개월 뒤 집주인이 잠적했고, 집은 경매에 넘어갔다.
E씨는 결국 보증금 3,000만 원을 잃고 2년간 소송 중이다.

배운 점:

• 보증보험은 전세 보증금 보호의 유일한 방법
• HUG, SGI 등에서 가입 가능 (비용은 약 0.15~0.2%)
• 가입 거절되는 집이면 그 자체가 리스크 신호

 

 

계약 실수담 요약표

실수 유형	피해 사례	예방법
전입신고 누락	대항력 없음 → 순위 밀림	확정일자 + 전입신고 동시 진행
등기부등본 미확인	깡통전세 계약	등기부등본 최신본 열람
특약 없음	수리·설비 분쟁 발생	특약란에 문장 명시
계약서 미보관	법적 입증 불가	사본 직접 보관 또는 전자계약 이용
보증보험 미가입	보증금 미회수	HUG·SGI 통해 보험 가입

 

 

 

‘이 정도면 괜찮겠지’가 가장 위험한 말입니다

지금까지 소개한 사례는 단순히 무지하거나 부주의해서 생긴 게 아닙니다.
대부분은 너무 일반적인 상황에서 너무 쉽게 지나친 실수에서 시작됐습니다.

• 중개사 믿었는데 안 챙겨줬고
• 서류는 있다고 했는데 나중엔 없다 그러고
• 나중에 하려고 했는데 타이밍 놓치고…

계약이란 건 결국 종이 한 장, 말 몇 마디로 수천만 원이 오가는 순간입니다.
그 종이 한 장에, 특약 하나, 전입신고 하루, 사본 하나, 그 작은 습관이 당신의 보증금을 끝까지 지켜줄 수 있습니다.