전월세 계약서 실수 줄이는 법 – 2025년 최신

2025년에도 반복되는 계약 실수, 이제는 줄일 수 있습니다

“계약서 썼는데 왜 보증금을 못 받죠?”

계약서 문장 하나가 당신의 1억을 날릴 수 있습니다.

부동산 중개사무소에서 전월세 계약서를 쓰는 건 처음에는 어렵지 않아 보입니다.
계약서 양식도 정해져 있고, 공인중개사가 ‘이대로 쓰면 된다’고 안내해 주기 때문이죠.

하지만 문제는 바로 거기에 있습니다. ‘이대로 써도 된다’고 했는데, 문제가 생기면 아무도 책임지지 않습니다.

2025년 현재에도 여전히 전세·월세 계약에서 사소한 문장 하나, 체크 안 한 칸 하나 때문에 수천만 원의 피해를 입는 세입자가 계속 발생하고 있습니다.

지금 이 글에서는 실제로 계약 현장에서 자주 벌어지는 전월세 계약 실수 유형과 그 실수를 방지하는 가장 현실적인 팁을 정리했습니다.
한 줄만 추가하면, 한 칸만 체크하면 소송 없이 보증금 지킬 수 있는 핵심 방법이 여기에 있습니다.

 

 

전월세 계약서 실수 줄이는 법 – 2025년 최신

 

 

“등기부등본 확인 안 하고 계약했어요”

생각보다 많은 사람이 계약서만 쓰고, 집의 등기부등본은 보지 않습니다.

실제 사례: “집주인인 줄 알았는데, 알고 보니 임차인이라 ‘전대차’였고 보증금 전액을 날릴 뻔했어요.”

꼭 확인할 것:

• 계약하려는 집의 등기부등본 소유자 = 계약서상 임대인 일치 여부
• 근저당 등 권리관계 확인
• 보증금보다 높은 선순위 채권이 있는지 확인

등기부등본은 계약 당일 ‘갱신된 것’으로 보는 게 중요합니다.
→ 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 모바일 앱에서도 무료 확인 가능

 

 

“특약사항이 없거나, 너무 막 써 있어요”

전월세 계약서에는 마지막에 ‘특약사항’이라는 매우 중요한 공간이 존재합니다.
여기에 어떤 문장이 들어가느냐에 따라 나중에 문제가 생겼을 때 법적으로 이기는 쪽이 갈릴 수 있습니다.

자주 겪는 실수

• 아예 특약이 없는 경우
• 구두 약속만 하고 계약서에 안 적은 경우
• 문장이 애매해서 해석 여지가 생기는 경우

반드시 넣어야 할 특약 예시

1. 잔금일 이전까지 기존 임차인 퇴거 완료 조건

잔금일까지 전세권 또는 기존 임차인의 퇴거가 완료되지 않으면 계약은 무효로 한다.

1. 설비 상태 유지 명시

보일러, 에어컨, 싱크대 등 주요 설비는 입주 시 정상 작동 상태로 유지된다.

1. 수리 비용 분담 기준

계약일 기준 3개월 이내 고장 발생 시, 임대인이 수리비 전액 부담

이런 문장 하나가 나중에 수백만 원짜리 분쟁을 막아줍니다.

 

 

 “전입신고·확정일자, 나중에 하면 된다고 생각했어요”

전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 지키는 핵심이자 마지막 보루입니다.
그런데 “이사하고 나서 천천히 하면 되지”라고 생각하는 사람이 너무 많습니다.

하지만 경매가 들어가면 전입신고·확정일자 일자 순서대로 우선순위가 갈립니다.

권리 보호 순서

1. 계약서 작성
2. 잔금 지급 + 입주
3. 전입신고 + 확정일자 → 입주일과 동일하게 처리하는 게 이상적

입주 당일 바로 동주민센터 가는 것, 이 한 걸음이 나중에 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.

 

 

“계약 만료일 연장 조건을 제대로 안 정해놨어요”

계약갱신청구권제도가 생긴 이후로, 계약 만료일 관련 분쟁도 많아졌습니다.

임차인이 계약을 연장할 수 있는 권리가 있지만, 계약서에 어떤 조건이 들어가느냐에 따라 집주인이 거절하거나, 임차인이 몰라서 놓치는 경우도 많습니다.

체크해야 할 내용

• 계약갱신청구권 행사 여부 명시
• 계약 종료 시 재계약 또는 퇴거 조건 확인
• 보증금 인상률 사전 합의 내용 기재

“계약 연장은 구두로 얘기됐습니다”
→ 이런 경우는 법적 분쟁 시 입증이 매우 어렵습니다.
문서로 남겨야 효력이 있습니다.

전월세 계약서 실수 줄이는 법 – 2025년 최신

 

 

“계약서 사본 안 챙기고, 전자계약도 안 했어요”

“그냥 중개사가 알아서 하겠지…”

이런 마인드는 위험합니다.
2025년 현재는 전자계약 시스템이 활성화되어 있어 안전하게 계약 기록을 남기고, 위조나 변조 가능성을 줄일 수 있습니다.

전자계약 장점

• 계약 내용 자동 저장
• 실시간 부동산 정보 연동
• 보증보험 가입 연계 기능 탑재
• 무료 제공

국토부 부동산 전자계약시스템: https://irts.molit.go.kr

 

 

“계약한 집이 사실은 불법건축물이었어요”

다가구 주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등 외형상 아무 문제 없어 보여도 불법 증축된 공간일 경우 전입신고가 안 되거나 보증금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.

확인 방법

• 건축물대장 열람 (네이버 부동산에서도 가능)
• 건물 용도 / 사용승인 구분 체크
• 중개사에게 건물 구조와 승인 현황 직접 확인 요청

 

 

전월세 계약 전 체크리스트 (요약)

항목체크	내용
등기부등본 확인	소유자 확인, 선순위 채권 여부
특약사항	퇴거 조건, 수리 분담, 설비 상태 등 명확히 기재
전입신고 + 확정일자	입주 당일 처리
계약갱신 조건	갱신 여부, 인상률 등 명확히 작성
계약석 보관	사본 확보 + 전자계약 활용
건축물 상태	불법건축물 여부 확인

 

 

 

전월세 계약서 실수 줄이는 법 – 2025년 최신

 

 

계약서를 쓸 때는 ‘기록’이 권리입니다

전월세 계약은 법률 행위입니다.
중개사가 다 해줄 것 같지만, 실제로 문제가 생기면 세입자 혼자 대응해야 할 순간이 많습니다.

문장 하나, 체크 한 줄, 특약 한 문단이 당신의 권리와 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.

전세사기가 많아지는 지금 시대에는 임차인도 계약서에 대해 알아야 손해를 보지 않습니다.

2025년, 전월세 계약을 앞두고 있다면 지금 이 글의 체크리스트를 저장해두세요.
그리고 계약서 작성할 때 당당하게 요청하고 확인하세요.