전세보증금 지키는 3가지 핵심 방법

2025년에도 깡통전세는 계속됩니다. 하지만 당신은 지킬 수 있어요

“집은 멀쩡한데 보증금은 못 받았습니다”

전세 사기는 지금도 계속되고 있습니다. 전세 계약을 할 때 대부분의 세입자는 집이 멀쩡하고 주인이 있어 보이면 안심한다.
하지만 현실은 전혀 다르다. 2024년 한 해 동안만도 전세사기 피해 접수는 1만 건이 넘었다.
그리고 그중 다수는 임대인 파산, 경매, 깡통전세였다.
즉, 문서상으론 아무 문제 없어 보였지만, 실제로는 전세보증금을 지키지 못한 사례들이다.

2025년에도 전세 계약 구조 자체는 크게 바뀌지 않았다. 그래서 여전히 세입자가 스스로 대비해야 할 부분이 많다.

이 글에서는 실제 전세 계약 상황에서 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 3가지 핵심 방법을 가장 현실적으로 정리했다.

 

 

전세 계약 전 등기부등본 확인은 기본 중 기본

많은 세입자가 등기부등본은 보긴 한다.
하지만 ‘어디를 어떻게 봐야 하는지’는 모르는 경우가 많다.

반드시 확인해야 할 포인트

1. 소유자 정보
   → 임대인 명의가 등기부등본과 일치하는지 확인
2. 근저당권, 가압류 등 권리관계
   → 보증금보다 선순위 권리가 있으면 위험
3. 임대인의 채무상태 (다른 근저당 대출 확인)
   → 임대인의 빚이 많다면, 보증금 못 돌려받을 위험이 커짐

팁: KB부동산 앱, 대법원 인터넷등기소에서도 무료 조회 가능

등기부등본 열람 키워드: 등기부등본 보는 법, 건물 등기 해석, 임차권 확인

 

 

확정일자 + 전입신고는 꼭 동시에 하세요

확정일자란?

세입자가 계약서를 가지고 동사무소(주민센터)에 가서 날짜 도장을 받는 것.
임대인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가도, 일정 순위 안에서 보증금을 회수할 수 있는 권리를 확보한다.

전입신고는 왜 중요할까?

전입신고를 해야 ‘대항력’이 생긴다.
즉, 나중에 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 주인에게 계속 살 수 있는 권리가 생긴다.

확정일자 + 전입신고 → 이 두 개는 반드시 동시에 해야 완벽한 보호막이 된다.

실제 실수 사례

• 확정일자만 받고 전입신고 안 해서 대항력 못 얻은 사례
• 전입신고는 했지만 계약서에 날짜 도장(확정일자) 안 받아서 배당 순위 밀린 사례

 

 

전세보증금 반환보증 보험은 ‘무조건’ 들어야 한다

2025년 현재, 전세보증금 보호의 가장 확실한 수단은 ‘보증보험’ 가입이다.

보증보험이란?

내가 전세로 들어간 집에서 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우, 보험공사가 대신 보증금을 지급해주는 제도다.

가입처

보증기관	대상	가입 방법
HUG (주택도시보증공사)	수도권·신축 위주	HUG 홈페이지 또는 부동산 중개소
SGI 서울보증	전국 가능 / 제한적 조건	보험사 또는 중개사 통해 간편 신청

가입 요건 (HUG 기준)

• 임대인 1가구 1주택 (다주택도 가능하나 제한 있음)
• 등기부등본상 근저당 적정 수준
• 보증금 한도 내 (수도권 최대 5억 원, 그 외 최대 3억 원)
• 계약 후 1개월 이내 가입 권장

가입비는?

• 보증금의 약 0.15~0.2% 수준
  예: 1억 전세 → 약 15~20만 원 수준 → 매우 저렴한 비용으로 수천만 원 보호 가능

 

 

세입자가 할 수 있는 보증금 보호 3단계 요약

단계	해야 할 일	언제?
1단계	등기부등본 확인 (권리관계, 소유자)	계약 전
2단계	확정일자 + 전입신고	입주 즉시
3단계	보증보험 가입	계약 후 1개월 이내

 

 

 

이런 집은 계약 전 무조건 재확인하세요!

• 근저당금액이 보증금보다 높다
• 임대인이 다주택자면서 부채가 많다
• 계약 전에 확정일자, 보증보험 언급 없이 진행하려 한다
• 너무 시세보다 낮은 전세물건 (깡통전세 위험)

 

 

전세, 안전하게 살 수 있는 권리는 '선택'이 아니라 '준비'입니다

집은 편히 살려고 구하는 공간이지만, 한 번의 계약 실수로 수천만 원을 잃을 수도 있다.

하지만 계약 전에 몇 가지 확인만 해두면 그 위험은 놀라울 정도로 줄어든다.

세입자는 약자일 수 있지만, 무지해서 피해를 보는 건 더 억울한 일이다.
2025년 전세도 위험하지만, 당신만은 피해보지 않아도 된다.