2025년 전세보증보험 가입 완전 가이드

조건, 절차, 보험료, 보장 내용, 실무 팁까지 전부 정리했습니다

 

 

 

보증보험 가입 전 반드시 알아야 할 실무 포인트

보증기관별 ‘심사 기준 차이’ 이해하기

• HUG(주택도시보증공사)는 보증기관 중 가장 엄격한 심사 기준을 적용합니다. 특히 임대인의 채무 상태, 근저당권 수준, 다주택 여부 등을 중점적으로 판단합니다.
• SGI(서울보증보험)은 상대적으로 유연하지만, 신축 빌라, 다가구 주택 등에서는 보증 제외 대상이 많을 수 있음 또한 보증 대상 주택의 종류나 지역에 따라 보증 여부 자체가 제한될 수 있음

따라서 자신이 임차하려는 주택이 어떤 보증기관에서 가입 가능한지를 중개소나 인터넷 보증가입 조회 서비스로 사전 확인하는 것이 중요합니다.

보증금 전액 보장 아닐 수도 있다? → “보장금액 확인 필수”

가입 전 반드시 확인해야 할 내용은 보장되는 보증금 ‘전액’이 아닌, 일부만 보장되는 경우가 있을 수 있다는 점입니다.

• 임대인의 신용상태가 나쁘거나
• 근저당·담보권이 보증금보다 많거나
• 보증기관의 내부 기준에 따라 일부만 보장 결정

가입 신청 후 발급되는 보증서에 명시된 보장금액을 꼭 확인해야 하며, 예상했던 금액보다 낮을 경우 즉시 보증기관에 문의하거나 계약을 재검토해야 합니다.

보증기관 가입 가능 여부 ‘사전조회’ 방법

방법 1: HUG 홈페이지 → "보증 가능 주택 조회"

• 보증기관 공식사이트에서 건물 주소, 계약 조건, 보증금 입력 시 보증 가능 여부 사전 확인 가능
• HUG 보증 가능 주택 검색: https://www.khug.or.kr

방법 2: SGI 서울보증 공식 대리점 문의

• 전화 또는 온라인을 통해 간단한 정보(주소, 보증금, 계약기간 등)만으로 1차 판정 가능

계약서 쓰기 전 반드시 ‘보증 가입 가능성’을 확인해두면 나중에 보증이 거절되는 불상사를 피할 수 있습니다.

 

 

보증보험 가입 시 자주 발생하는 문제점과 해결 방법

문제 상황	원인	해결 방법
가입 신청했는데 거절됨	임대인 세금 체납, 다주택자, 고위험 채무	SGI로 기관 변경 시도, 집 계약 재검토
전세 계약 후 2달 지났더니 가입 거절	시간 경과로 리스크 증가	보증 신청은 계약 후 30일 이내 권장
보증금 일부만 보장된다고 나옴	담보권 과다, 시세 하락 우려	보장금액 조정 요구 또는 보증 취소
계약 갱신 시 자동 연장 안 됨	연장 신청 누락	보증 연장 신청은 만료 1개월 전까지 필요

 

 

보증 만료 시 처리 방법 (계약 갱신 or 퇴거 예정 시)

1. 계약을 갱신한 경우
   → 기존 보증보험의 연장 신청 가능
   → 단, 보증금 증액 시 추가 보증료 납부 필요
2. 계약 종료 후 퇴거 예정일 경우
   → 보증 만료 전 임대인에게 반환 요구
   → 미지급 시 보증보험 청구 절차 진행 가능

 

 

보증금 미반환 시 청구 절차 (보증사고 처리 절차)

1. 계약 종료 → 보증금 미반환
2. 보증기관에 보증사고 접수 신청
3. 필요 서류 제출 (임대차계약서, 등본, 전입신고, 확정일자 등)
4. 보증기관에서 검토 후 보증금 지급
5. 보증기관이 집주인에게 구상권 청구 절차 진행

처리 기간: 평균 2주 ~ 2개월 소요 (임대인의 대응 여부 및 추가 조사가 필요한 경우 지연 가능)

 

 

중도 해지 및 환급 기준

• 이사나 계약 해지 등으로 보증이 중단될 경우, 잔여 기간에 대한 보증료 일부 환급 가능

환급액 계산: 납부 보증료 × (잔여일수 / 전체 보증기간) – 해지 수수료

※ 단, 이미 보증사고 접수된 경우 환급 불가

 

 

보증 가입 시 주의할 부동산 실무 요소

• 계약서 특약란에 ‘보증보험 가입 예정’ 문구 삽입 권장 → 임대인과의 분쟁 예방
• 중개사에게 보증기관 추천만 의존하지 말 것 → 일부 중개소는 SGI만 추천하거나, 자체 연결된 대리점과 연결
• 임대차 계약 전에 ‘보증 가입 가능 여부’부터 확인 → 보증 불가 주택에 계약하면 나중에 손해 발생

 

 

보증 가입자가 꼭 체크해야 할 핵심 체크리스트

항목확인	여부
등기부등본상 소유자 = 계약서상 임대인
근저당 순위가 보증금보다 낮음
전입신고 + 확정일자 완료
보증 가입 가능 여부 사전 확인
보증서 발급 후 보장금액 확인
계약 연장 시 보증 연장 신청

 

 

정리 요약 (핵심 정보 다시 보기)

• 전세보증보험은 집주인 대신 보증금을 보장해주는 임차인 보호제도
• 가입 조건: 전입신고+확정일자 완료 + 보증금 상한 이하
• 가입 시기: 계약 후 최대한 빠르게 (1개월 이내 권장)
• 보증기관: HUG(공공) vs SGI(민간), 조건과 비용 상이
• 보증금 미반환 시 청구 가능 / 일부 환급도 가능