2025년 확정일자 받는 법 정리

전세보증금 보호를 위한 필수 절차, 정확하게 이해하고 처리하세요

 

 

 

확정일자란?

확정일자(確定日子)는 임대차계약서에 국가기관(주민센터 등)이 부여한 ‘공적 날짜 도장’이다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 보호받기 위해 반드시 확보해야 하는 요소 중 하나다.

법적근거

• 「주택임대차보호법」 제3조 제3항

“임차인은 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우,
해당 주택의 경매 또는 공매에서 보증금에 대해 다른 채권자보다 우선 변제 받을 권리를 가진다.”

 

즉, 확정일자가 있으면, 집이 경매로 넘어가도 일정 순위에서 보증금을 회수할 수 있는 법적 권리가 생긴다.

 

 

확정일자가 필요한 이유

보호 항목	설명
우선변제권 확보	집이 경매되었을 때, 보증금을 돌려받을 법적 권리
전세보증보험 가입 조건	HUG, SGI 등 보증기관 가입 시 필수 서류
대항력과의 결합	전입신고 + 확정일자 = 완전한 세입자 보호 장치

※ 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 '우선변제권'만 있고 '대항력'은 없음
→ 집주인이 집을 팔면 새로운 집주인이 나가라고 할 수 있음

 

 

확정일자 부여 대상 요건

확정일자는 주거용 부동산의 임대차계약서에 한해 부여된다. 상가나 사무실은 상가임대차보호법 적용 대상이며, 절차가 다르다.

항목	조건
대상	주택(아파트, 빌라, 오피스텔 등 주거용)
필요 서류	임대차계약서 원본 (임차인과 임대인 서명 필수)
조건	계약일 기재, 서명/도장 포함된 상태
본인 여부	대리인 신청 가능 (위임장 필요)

 

 

확정일자 부여 방법

확정일자는 오프라인(주민센터 방문) 또는 온라인(정부24)을 통해 받을 수 있다.

주민센터에서 받는 법

가장 일반적이고 널리 사용되는 방식

신청 절차:

1. 주민센터(동주민센터) 방문
2. 임대차계약서 원본 제출
3. 담당자가 날짜 도장을 찍음 (공적 날짜 기재)
4. 계약서 원본에 ‘확정일자 부여’ 표시 후 반환

당일 처리, 수수료 600원 내외 (지자체별 차이 있음)

온라인으로 받는 법 (정부24 이용)

전입신고와 동시에 확정일자를 받을 수 있는 방식

신청 요건:

• 공동인증서(구 공인인증서) 필요
• 임대차계약서 스캔본(PDF 또는 이미지 파일) 필요
• 정부24 회원가입 필수

신청 절차:

1. 정부24 홈페이지 접속
2. “확정일자 부여” 검색 → 민원신청 메뉴 진입
3. 임대차 계약서 스캔본 업로드
4. 개인정보, 계약정보 입력
5. 수수료 납부 → 전자 확정일자 부여 완료

전자확정일자는 출력된 계약서에 ‘확정일자 부여 일자’가 전자 문서로 부여됨

 

 

확정일자 부여 시 주의사항

계약서 사본은 인정되지 않음

→ 원본 계약서 또는 공증된 사본만 가능

계약서에 서명 또는 날인이 없으면 불가

→ 계약서가 완성된 상태여야 확정일자 부여 가능

확정일자 = '날짜'를 찍는 것

→ 내용은 확인하지 않음. 권리관계나 임대조건은 관계없음

임대차계약이 변경되면 재확정 필요 없음

→ 단, 계약이 ‘갱신’된 경우라면 새로 확정일자 받는 것이 권장

 

 

확정일자 확인 방법

오프라인 확인

• 계약서에 도장 또는 표기된 날짜를 확인

온라인 확인

• 정부24 ‘민원조회’ 메뉴에서 확인 가능
• 민원처리번호 또는 신청자 명의로 검색 가능

부동산 보증보험 가입 시, 확정일자 부여 확인서 출력 가능

 

 

확정일자와 전입신고의 관계

두 절차는 별개지만 함께 처리되어야 완전한 세입자 권리 보호가 가능

항목	목적	권리 보호 범위
전입신고	세대 등록	대항력 발생 (점유 기준)
확정일자	변제 순위 확보	우선변제권 발생

두 개를 같은 날 처리하면 최우선변제권까지 발생 가능

 

 

전세보증보험과의 관계

• 전세보증보험(HUG, SGI 가입 시) → 확정일자 부여 여부가 보증서 발급 필수 요건
• 확정일자 없는 상태에서 보험 가입 불가
• 가입일 기준으로 확정일자가 미부여 시 → 보장 거절 또는 일부 금액만 보장될 수 있음

보증보험을 계획하고 있다면 확정일자 확보는 반드시 선행해야 함

 

 

실무 팁 및 유의사항

확정일자는 ‘당일 도장’ 기준

→ 날짜 소급 또는 지정 불가능
→ 계약 체결 후 최대한 빠르게 받는 것이 유리

등기부등본 확인과 함께 진행 권장

→ 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인
→ 선순위 채권 여부 체크

보증금 증액 시

→ 기존 계약서에 증액만 기재했다면 ‘재확정일자’는 선택사항
→ 단, 보험 가입 또는 법적 분쟁 가능성 대비해 재확정 권장

 

 

확정일자 부여와 관련된 법률 요약

법령	관련 조항
주택임대차보호법	제3조 제3항 (우선변제권 발생 요건)
민사집행법	배당요구 시점 기준 확정일자 존재 여부 확인
국가기록원 민원사무편람	주민센터 민원 처리 기준 문서 참조

 

 

체크리스트 요약

항목	체크
임대차계약서 원본 보유
계약서에 서명·도장 포함
주민센터 또는 정부24 이용 여부 결정
전입신고와 병행 처리
보증보험 예정이라면 사전 확보